——与武汉福星惠誉房地产有限公司总经理喻惠平的对话

　　这无疑是武汉市旧城改造项目最多、面积最大、最聚人气、最易出新闻的公司——武汉福星惠誉房地产有限公司。

　　该公司自1999年从湖北汉川的一个小镇落户大武汉后，在城市中心开发的步伐就一直没有停歇过，并始终坚持了旧城改造的“新都市主义”理念，先后开发了“惠誉花园”、“福星科技大厦”、“福星城市花园”、“福星国际商会大厦”、“金色华府”、“汉口春天”和“水岸星城”等系列楼盘，从普通住宅到中档商住楼，再到高档住宅，一跃成长为武汉市有口皆碑的房地产品牌公司，并在全国产生一定的影响力。

　　“福星惠誉”为何始终坚持旧城改造开发之模式？又是如何点绿城市中心成为城市之名片的？近日，本报记者与武汉福星惠誉房地产有限公司总经理喻惠平进行了一场激情对话。

　　7年前的故事“我们来的时候正赶上了房地产发展的大好时机，但一定要让公司走得稳，项目做得精，而且从最基础的工作做起，这就是‘先做人、后做事’。”

　　记者：提起“武汉福星惠誉房地产有限公司”，不能不提到一家上市公司——“湖北福星科技股份有限公司”，两者的关系怎样？

　　喻惠平：“武汉福星惠誉房地产有限公司”是“湖北福星科技股份有限公司”在武汉设立的子公司，两者是控股的关系。

　　记者：在我的印象中，“湖北福星科技股份有限公司”以前一直在湖北汉川从事钢丝绳、钢帘线等金属制品的科技开发工作，为何到1999年公司决定进军大武汉开发房地产项目？

　　喻惠平：这要从国家宏观政策和中国房地产发展的历程来看。纵观中国房地产发展之历程，简单地说，也就是这十几年的历史，特别是1999年前后，可以说是中国房地产发展的“分水岭”。这之前，房地产属于起步和调整阶段，一批商品房先后出现，如武汉的常青花园、虹景花园等等，但是受国家宏观调控的影响，房地产发展又受到了一定的“冲击”；进入1999年以后，房地产就进入快速发展阶段，一些大城市甚至爆发“井喷”式行情，各种小区如雨后春笋般出现，房地产也作为一种新兴的产业重新受到国家重视和市场上的认可，因此，我们就与时俱进地加入到这个行业中，同时，决定进军大武汉开发房地产项目也是适应公司多元化发展的需要。

　　记者：新世纪之初，许多房地产公司注重的是自己楼盘的概念运作、甚至炒作，房地产概念也是漫天飞，例如“教育地产”、“运动地产”、“健康地产”、“亲水地产”、“音乐地产”和“欧陆风情”等等，而你们一出场推出的即是“先做人，后做事”的企业经营理念，并在各传媒上广泛宣传，这是出于何种考虑？

　　喻惠平：的确，新世纪之初，是房地产概念“横行”的时候，“先做人，后做事”也可以说是我们公司推出的一个“概念”，但更重要的是我们企业的一种经营理念、一种核心的企业文化。因为，我们公司从一开始就注重的是品牌发展战略，把“优质的质量，合理的价格，完善的服务”作为企业的核心竞争力，不仅注重企业的经济效益，更注重企业的社会效益，积极投入大型社会活动。例如我们就先后主办了“都市丽人——武汉首届售楼小姐暨福星惠誉地产形象大使大赛”、“福星惠誉刘德华武汉个人演唱会”、“第二届武汉小姐暨福星惠誉形象大使大赛”和“第三届武汉小姐暨水岸星城形象大使大赛”,向湖北省慈善总会捐款等等，这些活动与房地产开发虽没有直接的关联，但都是企业确定的“先做人，后做事”文化理念的具体表现。

　　记者：你们进入武汉开发房地产项目的时候，正是中国楼市流行郊区大盘化的时候，武汉的郊区开发也是热火朝天，例如“金银湖片区”、“光谷地区”和“武汉经济技术开发区”等等，许多开发商也都在争抢郊区土地进行大规模开发，但为何你们始终坚持的是旧城改造项目？

　　喻惠平：的确，那个时候流行的都是郊区大盘化，市场跟风也很严重，不光本土开发商，就是一些外来地产大鳄，也都争相在郊区开发。关于“郊区大盘化”和“新都市主义”的争论也不绝于耳，而“郊区大盘化”大有盖过“新都市主义”之势，但是我们认为，作为一个有社会责任感的开发商，不宜人云亦云，而是在于创新。武汉作为一个房地产发展空间巨大的特大城市，坚持走旧城改造之路，同样有市场份额，同样可以取得成功。实践证明，我们走的这条路也是对的，现在一些客户不都是在回归城市中心吗？

　　记者：你们当时在进行旧城改造的过程中是否有一种孤独的感觉？

　　喻惠平：那时，旧城改造开发面积稍大的也都是一些国有企业，外来地产大鳄还未抢滩武汉城市中心。例如2003年，当众多开发商对沙湖周边的一片土地还在犹豫之时，我们就以8个亿竞拍出了武汉的首个“地王”——“水岸星城”项目，当时并不被大家看好，也不被许多开发商理解，甚至认为我们“傻冒”，我们虽有一份孤独的感觉，但更有拓荒者的姿态，而且是充满必胜的信心。因为，老城区虽然看起来很破乱，旧城改造的手续也很烦琐，但是老城区积淀的是百年的文化，只要诚信做人，用心做事，旧城面貌就会改变，项目就会成为老城区的新名片。

　　记者：你怎样评价公司当年提出的“先做人，后做事”理念的推出和在公司整个发展过程中的作用？

　　喻惠平：“先做人，后做事”这个理念听起来有点抽象，但正是站在企业长期发展的趋势和品牌建设的角度上让我们去思考问题，它就像是一个催化剂，催出了我们一系列的创新，鞭策我们不断前进。可以这样说，没有“先做人，后做事”的战略定位，也就没有我们公司的发展壮大；没有“先做人，后做事”的战术把握，也就没有我们系列楼盘的畅销并得到业主的广泛认可。

　　4年前的故事“城市中心缺少的是环境、是绿色，我们希望通过自己的实践为老城区添绿，改变老城区面貌。因为武汉也是‘人间天堂’”

　　记者：2003年之后你们开发的项目在地段上好象有一个特点，就是大多在公园边，或者临湖，例如“福星城市花园”就面对中山公园、“金色华府”就在解放公园边、“水岸星城”临近沙湖等；没有公园的地方，你们又拿出一部分土地营造公园，例如“汉口春天”、“水岸星城”等，这是否就说明你们首先占据了“地利”优势？

　　喻惠平：在房地产开发的具体操作过程中，首先就是地段的确定，每一个开发商都希望自己有一个好地段。在城市中心，公园里的绿化率高，空气新鲜，是城市的“绿肺”，因此也是房地产开发的稀缺资源，这周边的土地自然就是好地段。但我们开发的时候，许多开发商计较的是土地成本，因郊区便宜，他们就都到那里去开发了，这自然就让我们占据了先机。当然老城区大都缺少环境、缺少绿色，而我们在没有公园的地方，拿出很大一部分土地营造公园，就是为了让市民享受更多优美环境、更大绿色空间，实际上，假设我们不拿出一部分土地建公园而去建楼房，房子同样畅销，甚至可以获利更多，但是我们考虑的是百年人居，考虑的是开发的项目怎样与城市发展和谐共生，因为武汉有山有水，建设得好实际也是“人间天堂”。

　　记者：据我观察，你们在开发项目的过程中，你们工地的围墙、灯饰亮化都做得很漂亮，有时就是城市一道靓丽的风景线，这是否就说明你们善于包装项目？

　　喻惠平：不仅是包装，更重要的是工地现场文明施工的具体表现。我们每开发一个项目首先都要对项目的围墙、灯饰亮化等作为重要的标志进行认真的设计然后付诸实施，为社会、为市民营造耳目一新的施工环境。例如，“金色华府”项目的围墙及灯饰，我们就投资60多万元，古色古香、具有艺术氛围的施工围墙和周边环境互相配合，相得益彰，受到了业主和广大市民的好评，曾一度被多家新闻媒体关注。“汉口春天”项目我们也投入了80万元用于围墙的包装，成为硚口老城区的一景，许多市民前来留影。这些举措为项目的文明施工提供了良好的环境基础，同时又响应了武汉市政府“清洁武汉、美化家园”的号召。

　　记者：在你们项目占据良好外部环境的时候，内部环境是怎样打造的？

　　喻惠平：里外相融的环境才是好环境、好社区。例如我们在“福星城市花园”小区里，就建有1万平方米的大型中央亲水生态园林景观，这在目前武汉中心城区已建成的楼盘中也是少有的，同时我们还建有2400平方米的豪华会所，健身、娱乐、餐饮、休闲、游戏、影视和阅览等周全服务一应俱全。在“金色华府”引进“城市绿洲”的设计理念，小区在规划布局上，由建筑围合出一个中心庭院，并由主入口和次入口分别从小区东侧及西侧进入中心庭院，沿主入口，布置有喷泉水景、钢结构广场等特色景观，进入中心庭院，由一条环道将各建筑单元入口串接起来，从构架上，由环道围合出的中心，成辐射状散开一个个景观小广场，由环道在外围串起来；中心景观的西侧有一条自由水系，3层的架空层，集合了娱乐、休闲、健身等功能空间。“汉口春天”除建有城市公园外，还采用中国式园林环境自然布局，将景观与生活区自然过渡，使得居家的私密性得以自然眷顾，同时，建筑规划中全面引入自然仿生学设计理念，建筑局部单元底层架空，主题绿化景观延伸至建筑，真正是“组团有景，户户有景”，绿化率达到了40%。正在建设的65万平方米的“水岸星城”项目在设计上从滨湖公园开始，采取了由低向高层层推进的联排别墅、叠加别墅、花园洋房和高层住宅多种物业形态，使湖泊景观资源可为更多的人共享。为打造高品质湖滨生态社区，“水岸星城”的规划在面向国际招标后，方案经过3轮47稿修改才最终确定。这样做是对该滨湖地块的珍贵性负责，也是为了对客户负责，更是对武汉城市负责。

　　记者：你们在成功开发项目的同时，后期的物业管理在武汉市也是有口皆碑，其中“业主的每一件小事都是我们的大事”这一服务理念在业内就广为流传，你认为开发商在服务业主方面应担当怎样的角色？

　　喻惠平：房地产开发的过程也是一个整合资源的过程，我们通过这几年的开发实践既培养了一批能实战善实战的开发队伍，也锻炼了一支服务优良的物业管理公司，开发商在服务业主方面就应担当为业主提供增值的服务，实际上，“业主的每一件小事都是我们的大事”也正是我们公司提出的“先做人，后做事”企业经营理念的延伸。

　　现在的故事“希望我们的项目能成为城市之名片；希望我们的公司从一个区域性地产品牌成为全国性的地产品牌。”

　　记者：业内人士认为，在武汉市“福星惠誉”是一种“现象”，也是一种快速发展“模式”，那么，公司这几年的发展情况怎样？

　　喻惠平：以2003年到2005年为例，我们的主营业务收入年均增长率为54%，销售额三年平均增长率为39%，年均土地储备面积为30万平方米，年均规划面积为60万平方米，先后开发了近100万平方米的商住楼和写字楼，为武汉市近10000人提供了理想的居所。同时，通过这几年的发展和积累，公司综合实力也在不断提升，现已位列武汉市房地产综合实力第二名，连续四年获得“中国房地产品牌企业”称号，2005年品牌价值被权威机构评定为3.13亿，成为“2005中国房地产地方品牌价值TOP10”，荣获“2006中国房地产百强企业——成长性TOP10”称誉。当然，我们公司的迅速成长，离不开广大客户以及社会各界朋友的深切关怀和大力支持！

　　记者：经过七年的开发实践，你们独辟蹊径探索了一个旧城改造的开发模式，其成果也得到了建设部专家的肯定，“福星城市花园”、“金色华府”、“汉口春天”和“水岸星城”等先后荣获建设部“创新风暴”“中国旧城改造特别贡献奖”、“中国景观环境示范住宅”、“中国社区规划示范住宅”和“中国经典示范楼盘”等称号，“水岸星城”还被国际公园协会评为“中国国际花园社区”等，已建成的项目也得到了业主的高度认同，面对这些荣誉和认可，你有何感受？

　　喻惠平：通过打造系列楼盘的实践，我认为公司的品牌、产品的品质、物业的服务就是市场，就能产生效益，尤其在房地产竞争越来越激烈、人们生活水平越来越高、国家宏观调控力度越来越大的今天，更是如此。

　　记者：对于公司今后的发展，你们有何打算？

　　喻惠平：今后，公司将继续坚持“先做人，后做事”的企业经营理念，在企业品牌、产品品质和服务品质上，实现全面的提升和超越，把客户的满意度放在第一位，更加关注“业主的每一件小事”，造福每一位福星惠誉的客户，承担更大的社会责任，实现企业的可持续发展。同时，力争把福星惠誉从一个区域性地产品牌建设成为全国性的地产品牌。

　　记者：你对公司最大的期望是什么？

　　喻惠平：希望我们的项目能为城市添绿，能为武汉人居环境添绿，成为城市之名片。（转载于中国建设报2006年8月1日）